Sức ì tâm lý của nhà đầu tư đang cản trở thị trường bất động sản hồi phục

Ông Trần Khánh Quang – người có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường địa ốc và là Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đã có những “bắt mạch” rõ nét hơn về thời điểm thị trường bất động sản phục hồi.

Theo ông, khó khăn của thị trường bất động sản đã đi qua?

Ông Trần Khánh Quang: Năm 2023 vẫn sẽ tiếp tục là một năm khó khăn cho thị trường bất động sản. Tôi chỉ kỳ vọng khó khăn đó sẽ giảm dần theo thời gian và có thể sang năm 2024 thị trường bất động sản sẽ hồi phục. Tuy nhiên là hồi phục dần, chứ không nên ảo tưởng là khó khăn của thị trường sẽ lập tức chấm dứt.

Thị trường địa ốc chắc chắn không thể tan nhanh được trong một sớm một chiều. Từ quý 4/2023 năm nay trở đi, nếu các yếu tố hỗ trợ thị trường xuất hiện đầy đủ, với tần suất dày đặc như chứng khoán tăng trưởng ổn định, lãi suất tiết kiệm giảm sâu, lãi suất cho vay điều chỉnh thực chất, nới cho vay bất động sản cá nhân, khối băng bất động sản có thể tan từng chút một.

Hiện lãi suất điều hành đang trên đà giảm về dưới 8%, lãi suất cho vay có điều chỉnh về ngưỡng trên dưới 12%, cho vay bất động sản giữa tháng 7 đang bớt khó so với 5 tháng đầu năm và chứng khoán gần đây tăng trở lại là vài tia hy vọng. Tuy nhiên, hiện đà bán bất động sản vẫn diễn ra một chiều. Người bán nhiều, người mua chưa mặn mà, thanh khoản chưa cải thiện là rào cản lớn.

Nhiều khả năng thị trường có thể cải thiện cục bộ ở vài điểm nhỏ trước khi rộ lên những tín hiệu rõ rệt hơn trong năm 2024. Quá trình này sẽ rất chậm chạp và không thể nôn nóng.

Nhìn nhận một cách khách quan, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, song những thách thức tác động đến sự phát triển vẫn hiện hữu.

Làm gì để cải thiện thanh khoản thị trường, thưa ông?

Ông Trần Khánh Quang: Để cải thiện thanh khoản, giá tài sản dự kiến còn tiếp tục giảm để kích cầu. Việc các chủ doanh nghiệp bán tài sản bù tiền cho công ty trả nợ hay doanh nghiệp giảm giá bán dự án để duy trì bộ máy cho thấy phản ứng linh hoạt và hợp lý. Những sự hy sinh này cũng góp phần vào việc phá băng bất động sản.

Hiện thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực cho thấy Chính phủ rất quan tâm đến thị trường này, không coi đó là thị trường phi sản xuất nữa dù vẫn được kiểm soát đặc biệt.

Tín hiệu quan tâm đó là đúng, nhưng hiện vẫn chưa đủ để vực dậy thị trường, khi mà nhà ở giá bình dân thiếu trầm trọng còn nhà giá cao lại thừa hàng vạn căn.

Có thể thấy, rất nhiều chính sách quyết liệt từ phía Chính phủ nhằm “giải cứu” thị trường bất động sản, song chính sách nào đi vào thị trường cũng cần có độ trễ nhất định. Lịch sử đã chứng minh, vào những giai đoạn thị trường gặp khó khăn, thường sẽ mất khoảng thời gian nhất định để các chính sách “thẩm thấu”. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến nút thắt của thị trường vẫn tồn tại.

“ Độ trễ” về chính sách sẽ mất bao lâu?

Ông Trần Khánh Quang: Trễ bao lâu còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như sức khỏe doanh nghiệp, hệ thống thực thi chính sách, bối cảnh trong nước, thế giới…Tuy nhiên, chúng ta không thể phủ nhận, dù chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới cho thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế.

Hiện vướng mắc pháp lý vẫn là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Từ đó, khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm, xảy ra tình trạng đầu cơ, tạo rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân.

Ngoài ra, hậu quả của cơn sốt đất năm 2020, 2021 đã đẩy giá quá cao khiến thị trường không còn nhiều dư địa tăng giá, khó thu hút nhà đầu tư. Giá nhà quá cao cũng làm cho nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực khó có khả năng tiếp cận.

Theo ông, lực đẩy của thị trường bất động sản sẽ bắt đầu từ khi nào?

Ông Trần Khánh Quang: Thị trường bất động sản hiện nay đã hội tụ đầy đủ các yếu tố cần và đủ để phục hồi.

Giá bất động sản hiện nay đang giảm, là cơ hội rất tốt cho người mua xuống tiền. Những dự án đang mở bán đã có chính sách giảm trực tiếp giá bán hoặc thông qua chương trình ưu đãi, kéo dài lịch thanh toán. Như vậy, giá ghi nhận giảm 15-20% so với giai đoạn trước đây.

Tuy vậy, yếu tố đang cản trở thị trường bất động sản lúc này là sức ì về tâm lý. Phải mất ít nhất khoảng 3 tháng nữa mới xoá bỏ được rào cản tâm lý này. Hiện các chủ đầu tư đã tự tin (trong thận trọng) đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này cũng giúp kéo tâm lý người mua tốt lên.

Trong nửa cuối năm 2023 các chủ đầu tư sẽ quay trở lại thị trường mạnh mẽ hơn. Thị trường kì vọng sẽ giải toả tâm lý người mua. Lực đẩy của thị trường sẽ bắt đầu từ cuối năm 2023, nhưng để thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại phải mất nhiều thời gian hơn, kéo sang năm 2024.

Dự báo, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024 – 2026. Lúc này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng giao dịch, cải thiện tâm lý người mua, song vẫn cần thêm thời gian và chu kỳ hồi phục.

Thời điểm này có nên “xuống tiền” với bất động sản không, thưa ông?

Ông Trần Khánh Quang: Đa số nhà đầu tư cá nhân Việt Nam đều hiểu biết rằng, bất động sản là kênh đầu tư tốt nhất trong 20 năm gần đây và ít nhất trong 10 năm tới.

Trong danh mục đầu tư, tỉ lệ đầu tư bất động sản ở châu Á chiếm 50-60%, ở Việt Nam khoảng 60-70%, các khu vực khác chiếm 20-30%. Nhìn vào con số này cho thấy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn rất nhiều.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, lời khuyên dành cho các nhà đầu tư là cần chuẩn bị nguồn lực tốt về dòng tiền, nghiên cứu kỹ về giá cả, thông tin quy hoạch, định hướng phát triển của khu vực.

Cùng với đó, kịp thời nắm bắt các chính sách của Nhà nước và tình hình kinh tế thế giới để có sự lựa chọn phù hợp, nhanh chóng, không để lỡ mất cơ hội.

Những khó khăn thời gian qua, ông có nghĩ là cuộc thanh lọc đúng nghĩa của thị trường, hay đó là sự “quá tay” với bất động sản?

Ông Trần Khánh Quang: Từ câu chuyện khủng hoảng thị trường bất động sản trước đây, có thể thấy, nguồn cầu ở thực và khả năng mua được ngôi nhà đầu tiên là động lực lớn nhất để hỗ trợ thanh khoản trên toàn thị trường.

Trong những năm qua, nhà đất liên tục tăng giá tại nhiều khu vực, đặc biệt tại các TP lớn như Hà Nội và Tp.HCM, khiến nhiều người có nhu cầu thực không thể mua được nhà ở vừa túi tiền. Đây chính là kết quả của cơ cấu sản phẩm bất động sản lệch pha, khi giỏ hàng chiếm đa phần là các sản phẩm không phù hợp với túi tiền của người dân. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm mạnh khi thị trường bất ổn, tứ bề khó khăn.

Có thế thấy, nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn, đặc biệt là ở phân khúc trung bình – khá đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người lao động. Vì vậy, ở thời điểm này, cần ưu tiên nới thêm chuẩn cho vay với những người dân có nhu cầu ở thật, mua để ở, chứ không phải đầu tư.

Trong khi đó, với doanh nghiệp bất động sản cần xác định, khó khăn hiện tại cũng chính là cơ hội để nhìn lại mình và nhìn về tương lai, để hoạch định, lựa chọn hướng đi phù hợp, tạo ra doanh nghiệp bền vững hơn. Đây mới là điều quan trọng cho nhiều năm tiếp theo.

Giải pháp lâu dài với bất động sản, theo ông là gì?

Ông Trần Khánh Quang: Những doanh nghiệp làm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân cần được xem xét cho vay, vì nhu cầu đối với loại hình nhà ở này rất lớn.

Đồng thời, cũng nên xem xét cho vay đối với những dự án đang xây dựng dở dang, sắp bàn giao nhà cho khách hàng mà giá bán hợp lý. Thị trường cần phải nhìn xa rằng, nhà ở vừa túi tiền chính là động lực quan trọng giúp cho thị trường bất động sản lấy lại đà tăng trưởng, giải tỏa tâm lý tiêu cực thời gian qua.

Theo tôi, để thị trường bứt phá trở lại, cần hạn chế đầu cơ.

Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách Nhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ.

Về giải pháp mang tính dài hạn, Chính phủ cần tăng cường công tác quản lý, kiểm soát bảo đảm thị trường phát triển cân đối giữa cung và cầu, sớm ban hành sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản một cách đồng bộ, tránh chồng chéo…

Xin cảm ơn chia sẻ của ông!