Chuyên gia nhận định thú vị về chu kì của bất động sản?

Chia sẻ tại hội thảo “Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng” do Cafeland tổ chức sáng 20/9/2023, các chuyên gia trong ngành đã có những nhận định thú vị về thị trường bất động sản.

TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, nhìn lại bối cảnh nền kinh tế giai đoạn năm 2008-2009, khủng hoảng kinh tế từ Mỹ lan rộng đến các nước, Việt Nam cũng không ngoại lệ. Thời điểm đó, tín dụng đổ vào bất động sản chiếm đến 36%, lãi suất thì nhảy vọt từ 13-14% lên đến trên 20%. Đặc thù của bất động sản lúc đó là các nhà đầu tư bất động sản và cả doanh nghiệp đều sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thị trường bất động sản xuất hiện bong bóng. Còn nhớ, thời điểm đó có một dự án ở quận 2 chỉ cần có phiếu đặt cọc là có thể bán sang tay kiếm lời.

Tuy nhiên hiện tại thị trường đã khác do bị vướng ở nguồn cung. Nếu như năm 2008-2009 thanh khoản thấp vì khủng hoảng thừa thì hiện nay thị trường lại thiếu cung. Thị trường bất động sản vẫn đang rất khó khăn, thanh khoản cao cấp gặp khó trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền với đại đa số người dân không nhiều. Kinh tế khó khăn đã tác động đến thu nhập của đại bộ phận người dân nên họ đắn đo trong việc quyết định mua nhà.

Nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở vấn đề pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Điều này làm cho các nhà đầu tư nước ngoài rất e ngại vấn đề phá lý khi đầu tư vào bất động sản Việt Nam, chỉ có các nhà đầu tư lâu đời đã quen thuộc với thị trường sẵn sàng rót vốn, còn để thu hút các nhà đầu tư mới vẫn rất khó khăn.

Tuy nhiên nhìn ở góc độ tích cực, thị trường đang được điều tiết tốt hơn về chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ. Trong thời gian tới, với sự phục hồi của nền kinh tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng thì các nền kinh tế địa phương ở Đồng Bằng Sông Cửu Long cũng như các khu vực tiếp nối với phía đông thành phố Tp.HCM sẽ góp phần cải thiện thu nhập của người dân, từ đó tác động tích cực lên thị trường bất động sản.

“Nền kinh tế Việt Nam không nằm trong vùng tăng trưởng âm. Đây là điều Việt Nam đã làm tốt trong công cụ điều hành chính sách để tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội của một nền kinh tế”, TS Khương nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên Gia Tài Chính cũng cho rằng, nếu so sánh thời điểm hiện tại với giai đoạn 2011 – 2015 có những điểm khác. Thời điểm 2011-2015, lạm phát có khi lên đến 15%, trong khi đó lạm phát hiện tại của Việt Nam đang khoảng 4 – 5%. Như vậy, giai đoạn này kinh tế vĩ mô ổn định hơn. Chính vì sự bất ổn về kinh tế vĩ mô năm 2015, lãi suất có lúc lên đến hơn 25%. Lãi suất hiện tại đâu đó khoảng 10%.

“Giai đoạn này chúng ta đang ở trong bối cảnh kinh tế vĩ mô, tài chính ổn định hơn trước. Đó là công lao của Chính phủ và ngân hàng nhà nước kiểm soát được thị trường tài chính, thị trường bất động sản”. TS.Hiếu nhấn mạnh.

Theo vị này, giai đoạn 2011 – 2015, hàng tồn kho lên rất cao, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ vì không bán được hàng. Thậm chí, một số ngân hàng mới nổi tăng trưởng tín dụng trong một năm lên 100%. Hiện tại, không thể có một ngân hàng nào có mức tăng trưởng như vậy.

Theo đó, chính phủ và ngân hàng nhà nước đã rất thành công cho thị trường tài chính và thị trường bất động sản hiện nay.

Cũng chia sẻ thú vị về thị trường bất động sản hiện tại, TS.Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho hay, vào năm 2018-2019 việc giám sát ngân hàng, tránh sân sau, cho vay chuẩn mực, kiểm soát dòng tiền vào bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp đã hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Hiện nay, về chính sách vĩ mô, Chính phủ đang làm tốt trong việc làm thế nào để thị trường bất động sản bền vững như các chuyên gia, nhà đầu tư mong muốn như giai đoạn 2018-2019.

“Vào cuối năm 2022, các chuyên gia lo lắng về hệ thống tài chính tiền tệ, vấn đề tăng lãi suất, trái phiếu doanh nghiệp, CPI. Trong giai đoạn đó, theo tôi những chính sách của Chính phủ đang từng bước giúp ổn định thị trường. Liên tục từ tháng 4/2022 đến hết năm 2022, nhiều chính sách nghị định, thông tư từng bước dìu bước nền kinh tế. Diễn biến kinh tế Việt Nam 6 tháng, 8 tháng đầu năm 2023 mặc dù GDP giảm, còn nhiều khó khăn nhưng không có dấu hiệu sụp đổ. Đó là tín hiệu tích cực”, TS Hiển nhấn mạnh.

Kinh tế Việt Nam năm 2023 đi ngược với năm 2022. Từ tháng 1/2022, kinh tế tăng trưởng trở lại sau giãn cách xã hội. Đến tháng 6/2022 bắt đầu xuất hiện các vấn đề nóng về tín dụng nên có xu hướng đi xuống. Ngược lại, từ tháng 1/2023 kinh tế đi xuống, tháng 7, tháng 8 có những tín hiệu tích cực cho tăng trưởng kinh tế do lãi suất đã ổn định, tiền trong ngân hàng sẵn sàng cho vay và thực sự cho vay nếu muốn mua bất động sản.

Các công ty mà không vay được để sản xuất kinh doanh không phải vì ngân hàng không cho vay mà do bản thân doanh nghiệp không muốn vay. Cụ thể, ngân hàng sẵn sàng trải thảm cho vay nhưng doanh nghiệp đang than không vay được,không phải vì ngân hàng không muốn cho vay, mà bản thân doanh nghiệp không chịu,không chấp nhận khắc phục những bất cập trong sản xuất kinh doanh. Những doanh nghiệp này đòi hỏi ngân hàng phải cấp vốn để tiếp tục sản xuất.

Trong 6 tháng này, chúng ta đã chấp nhận sự thận trọng của chính phủ, không cung tiền ồ ạt. Nhà đầu tư cá nhân thấy thị trường suy thoái, thấy không ổn nhưng kinh tế vĩ mô thì không hoàn toàn suy thoái.

Chính phủ kiềm chế tác động của kinh tế thế giới bắt đầu phục hồi, đơn đặt hàng tăng trở lại từ tháng 6, ký tháng 9, tháng 12 giao hàng, đơn hàng dần phục hồi bất động sản trì trệ theo góc nhìn tăng giá, nhưng nền kinh tế có niềm tin về sự phục hồi vào tăng trưởng, là một khởi đầu mới mang lại niềm tin cho thị trường

Về thực tế, nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, nhưng về tiềm ẩn nguy cơ sụp đổ của nền kinh tế từ những sự kiện nóng trong năm ngoái thì hiện tại chúng ta đã thoát khỏi mối lo rất lớn là không sụp đổ nền kinh tế, không sụp đổ hệ thống tài chính tiền tệ.

Đây là một trong những điểm tích cực trong giai đoạn 8 tháng đầu năm 2023.