Chuyên gia dự báo bất ngờ về thời gian thị trường bất động sản phục hồi

Khi hỏi: Thị trường bất động sản sẽ mất bao lâu để phục hồi?, ông Matthew Bouw cho rằng, từng phân khúc bất động sản thương mại sẽ hoạt động khác nhau tùy theo thị trường địa phương và theo loại tài sản.

Ví dụ, thị trường văn phòng tại Tp.HCM khác với thị trường văn phòng tại Hà Nội và hiệu quả hoạt động thường cũng sẽ có sự chênh lệch. Bởi vì động lực của các thị trường là khác nhau, nên rất khó để dự đoán tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản toàn cầu nói chung.

Tuy nhiên, vị này cho hay, nhìn chung, mảng công nghiệp và hậu cần đang hoạt động tốt hơn hầu hết các loại tài sản khác do tác động của các yếu tố như sự phát triển của ngành giải trí trực tuyến, thương mại điện tử, ngân hàng trực tuyến, internet vạn vật, 5G… đang thúc đẩy nhu cầu về các tài sản như trung tâm dữ liệu, hậu cần chặng cuối và nhà kho. Do đó, công nghiệp và logisitics có vị thế tốt hơn để vượt qua khó khăn và phục hồi nhanh hơn trong tình hình kinh tế hiện nay.

Ông Matthew Bouw cũng nhấn mạnh, bất động sản công nghiệp và hậu cần là loại tài sản được các nhà đầu tư ưu tiên nhất hiện nay.

Riêng tại Tp.HCM vẫn là thị trường có lợi thế. Nhà đầu tư sẽ xem xét tài sản văn phòng hạng A tiềm năng. Nếu tòa nhà văn phòng có vị trí thuận lợi, có các yếu tố ESG cần thiết, cơ cấu khách thuê tốt, tăng trưởng cho thuê mạnh mẽ, thời hạn thuê hấp dẫn và công suất thuê cao… thì đó vẫn sẽ là một tài sản hấp dẫn với nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, căn hộ chung cư hoặc nhà xây để cho thuê đang trở thành loại tài sản được tìm kiếm nhiều hơn ở nhiều thành phố trên thế giới. Với mật độ dân số đô thị ngày càng tăng do quá trình đô thị hóa và nguồn cung không tăng trường để đáp ứng đủ nhu cầu, phân khúc nhà ở có thể sẽ là loại tài sản tăng trưởng tốt ở một số thị trường trên khắp Châu Á Thái Bình Dương trong thập kỷ này.

“Các nhà đầu tư luôn tìm đến những khu vực đang thể hiện sự tăng trưởng, như chỉ số kinh tế tích cực, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu đang phát triển và quá trình đô thị hóa nhanh chóng. Việt Nam có tất cả những thuộc tính đó, cộng với tốc độ tăng trưởng GDP cao và ổn định. Tất cả những yếu tố đó chính là động lực cho sự phát triển của tất cả các lĩnh vực bất động sản”, CEO toàn khu vực Châu Á Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield nhấn mạnh.

CEO này chia sẻ thêm, thị trường Việt Nam đang trở thành một thị trường có nhiều tổ chức đầu tư hơn, đó là một điều rất đáng mừng. Cushman & Wakefield đã từng thăm dò ý kiến của các lãnh đạo công ty về các thị trường đầu tư bất động sản ưa thích của họ và câu trả lời đa số gọi tên Nhật Bản, Úc và Việt Nam. Tâm lý tích cực dành cho Việt Nam là nhờ lĩnh vực sản xuất đang phát triển nhanh và các chỉ số cơ bản tiềm năng như dân số trẻ, tỷ lệ đô thị hóa nhanh và tầng lớp trung lưu đang trên đà tăng trưởng.

Về phía khách thuê, nhiều công ty đa quốc gia lớn đang thành lập tại Việt Nam như Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp,… Đây là một dấu hiệu thực sự tích cực cho các nhà đầu tư tổ chức vì khách thuê đi đâu, các nhà đầu tư tổ chức sẽ theo chân đến đó.

“Các nhà đầu tư sẽ luôn tìm kiếm một nơi an toàn để đầu tư mang lại sự tăng trưởng. Nếu cơ sở hạ tầng được thiết lập để cho phép đầu tư, bạn sẽ thấy sự tăng trưởng vượt bậc ở các thị trường như Ấn Độ, Trung Quốc, Philippines và Việt Nam. Việt Nam sẵn có các động lực tăng trưởng và có thể trở thành một điểm đến đầu tư hấp dẫn hơn nữa nếu không ngừng nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh”, ông Matthew Bouw nhấn mạnh

• Vị này cũng cho hay, không thể phủ nhận những khó khăn của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thương mại trên toàn thế giới đã có một khởi đầu nhiều thử thách trong năm nay. Tính riêng hoạt động trong lĩnh vực mua bán sáp nhập bất động sản thương mại, và một phần ở phân khúc cho thuê, đã trải qua nhiều thăng trầm trong quý đầu năm nay. Điển hình, tổng giá trị giao dịch tính riêng ở Mỹ đã giảm 50%, tỷ lệ này đã chạm mức có thể so sánh được với thời kỳ Khủng Hoảng Tài Chính Thế Giới. Hiện tượng này đang xảy ra vì một số lý do.
• Thứ nhất, doanh số bán bất động sản thương mại suy giảm chủ yếu do sự bất ổn trong nền kinh tế khi lạm phát và lãi suất tăng. Điều này xảy ra bởi hầu hết các nền kinh tế lớn trên thế giới đã được tận hưởng lãi suất thấp và lạm phát tương đối ổn định trong một thời gian dài. Tình hình cũng trở nên tồi tệ do tác động của cuộc khủng hoảng ngân hàng ở Mỹ, tạo ra nhiều lo lắng và bất an hơn cho các nhà đầu tư bất động sản thương mại.
• Thứ hai, mặc dù vẫn còn một nguồn vốn lớn đang tìm đường triển khai vào thị trường bất động sản thương mại, nhưng việc định giá đang trở thành vấn đề nan giải. Rất khó định giá một tài sản khi không thể dự báo chi phí vốn dài hạn, một hạng mục chịu ảnh hưởng lớn bởi triển vọng lãi suất và lạm phát, bên cạnh các yếu tố khác. Ở hầu hết các thị trường trên toàn cầu, vẫn khó dự báo liệu lãi suất đã đạt đỉnh hay chưa và chúng sẽ duy trì ở mức cao trong bao lâu.
• Vì những bất ổn kinh tế kể trên, cùng với những thách thức xung quanh việc dự đoán triển vọng dài hạn về lãi suất và lạm phát, các nhà đầu tư không muốn mua bất động sản thương mại trừ khi được điều chỉnh về giá. Tuy nhiên, hầu hết các bên bán đang không muốn giảm giá, đặc biệt là khi trên thị trường chưa có giao dịch tương tự làm chuẩn. Điều này về cơ bản được gọi là chênh lệch kỳ vọng giá mua-giá bán.