Bất động sản có ‘dò đáy’ như 10 năm trước?

Bất động sản đang trong cảnh trầm lắng, nhiều ý kiến lo ngại thị trường rơi vào chu kỳ dò đáy như giai đoạn 2011 – 2013.

Ở giai đoạn 2011 – 2013, doanh nghiệp phải loay hoay tìm cách hồi phục sau khi “bong bóng” bất động sản đổ bể vào năm 2009 – 2010. Thời điểm này thị trường gần như đóng băng, ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay bất động sản, coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất. Đây là giai đoạn mà cả giá nhà và giao dịch đều suy giảm mạnh.

Đánh giá về thị trường địa ốc 2023, các chuyên gia cho rằng, giá bất động sản tăng cao, sức mua giảm là tín hiệu rõ nét nhất cho thấy thị trường đang chững lại. Song, kịch bản rơi vào “đáy” như giai đoạn năm 2011 – 2013 là khó xảy ra.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, giai đoạn hiện nay tuy có điểm tương đồng nhưng vẫn nhiều khác biệt so với chu kỳ suy giảm trước đây. Điểm giống nhau là thị trường tại hai thời điểm đều bị ảnh hưởng bởi thắt chặt tín dụng cho bất động sản khiến lãi suất cao, thanh khoản sụt giảm mạnh. Cuối 2012, giá nhà ở thấp tầng trong dự án đã giảm mạnh đến 30% so với cùng kỳ năm 2011 – thời điểm thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn suy thoái.

Quy mô thị trường giai đoạn trước đây cũng nhỏ hơn, tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn.

Trong khi đó, hiện nay, thị trường phát triển mạnh ở rất nhiều địa phương. Giá bán hiện ở mức cao hơn và việc điều chỉnh giảm cũng không rõ nét.

Thị trường đang phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn phát triển, đầu tư cũng như việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, giá thành phát triển gia tăng do các chi phí đầu vào dự kiến tăng. Đi kèm với việc này là sự chờ đợi thông qua các dự án Luật lớn trong năm như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Đấu thầu sửa đổi.

Vì thế, bà Hằng cho rằng, thời điểm và khả năng hồi phục của thị trường phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố bao gồm tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm phù hợp…

Theo đánh giá của chuyên gia Savills, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào cuối năm khi các Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, dự kiến được thông qua cùng với nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Người dân có thể tiếp cập vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn nửa đầu năm 2023.

Tại hội thảo “Đánh giá kinh tế Việt Nam 2022: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản”, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân phân tích, thị trường bất động sản hiện tại đang trầm lắng nhưng rất khác với giai đoạn 10 năm trước.

Trước hết là yếu tố tài chính, năm 2011 dư nợ tín dụng bất động sản chiếm 37-40% GDP là rất lớn. Khi kinh tế khủng hoảng, ngay lập tức thị trường bất động sản bị ảnh hưởng trực tiếp từ dòng vốn tín dụng.

Còn giai đoạn 2022 – 2023, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm 21% tổng dư nợ của nền kinh tế, trong đó, 1/3 thuộc về dư nợ doanh nghiệp còn phần lớn thuộc về hộ gia đình vay mua nhà. So năm 2011, dư nợ tín dụng không phải quá cao đưa đến ngưỡng khủng hoảng.

Tuy nhiên, giai đoạn năm 2022 – 2023 lại chứng kiến thị trường chịu tác động mạnh của trái phiếu doanh nghiệp, khi trái phiếu bất động sản chiếm 33% tổng dư nợ trái phiếu. Năm 2021, phát hành trái phiếu mạnh nhất với khoảng 214.000 tỷ là do doanh nghiệp bất động sản. Sang năm 2022, dù giảm đi nhưng những doanh nghiệp đã phát hành được của năm 2021 đến năm 2022, 2023 lại phải đáo hạn. Đây là sức ép lớn. giữa bối cảnh đó, ngân hàng cũng không tăng thêm room tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản khiến tình hình tài chính càng khó khăn.

Thứ hai là sự khác biệt về nguồn cung. Nguồn cung năm 2011 dư thừa, năm 2022 – 2023 lại đan khan hiếm, số dự án được cấp phép, triển khai hoặc hoàn thành để đưa vào đều giảm.

Thứ ba là về pháp lý. Cụ thể, những quy định chồng chéo của pháp luật khiến không ít dự án đang triển khai nhưng khi rà soát lại liền bị dừng. Vì vậy dẫn đến hàng loạt dự án bất động sản không thể đưa vào thị trường.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đang nhiều khó khăn, thách thức nhưng không có nghĩa là đang khủng hoảng như giai đoạn 10 năm trước.

“ Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện nay thị trường không hề thừa nguồn hàng, thậm chí là khan hiếm. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, cần một thời gian ngắn sau là có thể vực dậy ”, ông Đính nhận định.