Gỡ nút thắt định giá đất để khơi thông dự án

“Có ý kiến lo ngại khi bỏ phương pháp thặng dư dư sẽ gây khó khăn về định giá đất, dẫn đến chậm triển khai dự án, trong đó có dự án bất động sản”.

Vấn đề này được nhiều chuyên gia và doanh nghiệp nêu ra tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức, chiều 27/7

Phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Tuy vậy, hiện còn nhiều ý kiến băn khoăn trước đề xuất bỏ phương pháp thặng dư.

Băn khoăn về đề xuất bỏ phương pháp thặng dư

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng đã có công điện yêu cầu, trước thời điểm 31/7/2023, Bộ TN-MT phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng – Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, doanh nghiệp rất quan tâm đến quy định liên quan định giá vì tác động rất lớn đến triển khai dự án đầu tư.

Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 thể hiện các phương pháp định giá đất nhưng lại loại bỏ phương pháp “thặng dư” và điều này khiến các DN ban khoăn. Bởi, các phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập khó thay thế hoàn toàn được phương pháp thặng dư, nhất là với các dự án bất động sản.

Có ý kiến lo ngại rằng khi bỏ phương pháp thặng dư dư gây khó khăn về định giá dẫn đến chậm triển khai dự án. Khảo sát năm 2022 liên quan tiếp cận đất đai chỉ ra rằng DN mất nhiều thời gian mất rất nhiều thời gian để xác định quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc thay đổi phương pháp cũng cho thấy sự thiếu ổn định của chính sách, tác động ngay đến đầu tư dự án đang được định giá bằng phương pháp thặng dư, qua đó ảnh hưởng kết quả kinh doanh của DN.

“Đề nghị cân nhắc, đánh giá thận trọng việc bỏ phương pháp thặng dư với các dự án đầu tư của DN” – bà Diệu Hồng nêu ý kiến.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, TP.HCM lâu nay áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong hơn 8 năm qua để tính tiền sử dụng đất, thuê đất các dự án. 280/320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở địa phương áp dụng phương pháp này, chiếm đến 87,5%.

Tuy vậy, việc áp dụng phương pháp thặng dư cũng phát sinh rủi ro pháp lý với cán bộ công chức và những người liên quan. Ông Châu dẫn lại ví dụ mà Bộ TN-MT từng nêu ra: Cơ quan thẩm quyền ở một tỉnh tính tiền sử dụng đất của một dự án là 900 tỷ đồng, nhưng cơ quan kiểm tra vào tính lại thì tiền sử dụng đất tăng lên 1.800 tỷ đồng, kiểm tra lần tiếp theo lên hơn 3000 tỷ đồng.

Theo ông, sai số lớn bởi phương pháp thặng dư là ước đoán với tổng chi phí đầu tư và tổng doanh thu của dự án đều giả định, trong khi căn cứ quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu đầu vào không chính xác, chưa cập nhật theo thời gian thực… nên chưa tìm ra được chỉ số giá trung bình.

Ông đề nghị tiếp tục giữ lại phương pháp thặng dư, kết hợp với sửa Thông tư 36 để hướng dấn tính ước đoán tổng chi phí, tổng doanh thu giả định của dự án ngày càng xác thực hơn.

Bày tỏ đồng tình với quan điểm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh (dựa trên bảng giá đất nhân với hệ số) để tính tiền thuê đất với dự án bất động sản, song ông Lê Hoàng Châu không tán thành với đề xuất mức “trần” 200 tỷ đồng để dự án được áp dụng phương pháp này. Bởi lẽ, tại các đô thị sôi động thì dự án có quy mô và giá trị lớn hơn nhiều. Quy định này còn dẫn đến hệ luỵ nhà đầu tư tìm cách làm dự án chỉ có “trần” ở mức đó, dẫn đến thiếu các dự án quy mô.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị bổ sung phương pháp định giá đất hàng loạt trên căn cứ cơ sở dữ liệu và áp dụng thuật toán xác suất thống kê, trí tuệ nhân tạo và sửa đổi một số quy định để có cơ sở dữ liệu đầu vào minh bạch.

Bỏ phương pháp thặng dự có làm định trệ công tác định giá đất?

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập, Luật Đất đai sửa đổi nhấn mạnh phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp khoa học được sử dụng trên thế giới. Nhưng trong điều kiện Việt Nam chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất, bất động sản; cơ quan có thẩm quyền chưa theo dõi được thông tin… nên Bộ Tài nguyên Môi trường đề nghị chưa áp dụng phương pháp thặng dư, chứ không có nghĩa “không dùng”.

Trước lo ngại của các địa phương, nhà đầu tư “bỏ phương pháp thặng dự sẽ làm định trệ công tác định giá đất”, ông Chính khẳng định, mục tiêu của việc xây dựng nghị định, thông tư là làm sao để đẩy nhanh định giá đất, chứ không phải sửa đổi để làm chậm cộng tác này.

“Chúng tôi cũng đặt một câu hỏi, pháp luật hiện có quy định phương pháp thặng dư, tại sao định giá đất vấn chậm? Vậy, nguyên nhân là ở chỗ khác”, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất nói.

Phân tích cụ thể lý do phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam, ông Chính cho hay, phương pháp này lấy doanh thu giả định trừ đi chi phí ước tính đầu tư. Trong đó, chi phí tính thời điểm này (có có chi phí vay ngân hàng, quản lý dự án, chi phí quảng cáo…) lại cho 3-5 năm sau. Doanh thu thì xác định thời gian xây dựng mấy năm, thời gian bán hàng mấy năm, tỷ lệ bán hàng trong mấy năm đó…

Từ kinh nghiệm từng làm định giá trong tố tụng hình sự, ông Chính thấy phương pháp tính như vậy “rất lỏng”. Bởi, nếu chọn 1 dự án vào định giá, xây dựng 3 năm đã khác với xây dựng 4 năm về chi phí; chọn bán hàng 5 năm hay chọn bán hàng 3 năm, doanh thu khác rất lớn…

“Nếu chúng ta không chặt chẽ, thì ý chí chủ quan của người định giá, của lãnh đạo địa phương, của người thẩm định giá ảnh hướng rất lớn vào kết quả định giá đất”, ông Chính nói.

Khi đề xuất bỏ phương pháp thặng dư, theo ông Chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã giao các cơ quan chuyên môn tính toán với các phương pháp còn lại có định được giá đất không? “Chúng tôi phải tính và phải thuyết phục thì mới làm được”, ông Chính nói thêm, hiện dự thảo nghị định, thông tư đang lấy ý kiến, Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ lắng nghe các địa phương, nhà khoa học để tổng hợp trình Chính phủ.