Chu kỳ suy giảm bất động sản lần này ngắn hơn giai đoạn 2012 – 2013, thị trường sẽ vực dậy từ cuối năm nay

Trải qua nửa đầu năm, thị trường bất động sản vẫn duy trì nhịp độ trầm lắng. Song, với những chính sách Chính phủ đẩy mạnh trong thời gian qua được kỳ vọng sẽ giúp thị trường “sống dậy”.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm tổng số lượng giao dịch bất động sản đạt 187.000 giao dịch, chỉ bằng 36,13% so với cùng kỳ. Có thể thấy, trải qua nửa đầu năm 2023, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu đảo chiều. Để nắm bắt về xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) và chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa.

Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023 vừa qua?

TS. Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm qua chủ yếu xuất hiện những khó khăn do thị trường bị bóp nghẹt và thiếu nguồn cung. Vấn đề đầu tiên là không có hàng hóa mới, dẫn đến không có giao dịch. Nếu có cũng không phù hợp với nhu cầu của đại đa số người mua.

Trong khi đó, hàng loạt các dự án vẫn đang nằm “đắp chiếu” chờ được phê duyệt. Thậm chí, nhiều dự án đã thành hình, cơ bản hoàn thiện nhưng không được rao bán do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, gặp vướng mắc ở thủ tục hành chính hoặc vấp phải yêu cầu kiểm duyệt của chính quyền, thiếu hạ tầng xã hội.. nên cũng đành “nằm không”.

Ngoài ra, tiền cũng là vấn đề vô cùng quan trọng. Chất lượng tiền thời gian qua cũng rất yếu kém. Với lãi suất vay khoảng mười mấy phần trăm/năm, quá cao để nhà đầu tư dấn thân vay mượn, thực hiện mua bán.

Đồng thời, hiện nay còn quá nhiều vướng mắc, việc bán ra lại càng khó khăn. Trong khi đó, ở phân khúc nhà ở xã hội, công nhân, lợi nhuận của doanh nghiệp rất mỏng, giá cũng khống chế, chẳng may mất vài năm mà vẫn chưa bán được, thì khác nào rơi vào khốn đốn.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang: Bản chất thị trường bất động sản thời gian qua đang ở trong giai đoạn ảo, giá quá cao quá chênh so với thực tế thị trường. Chính vì vậy, ngay khi gặp sự cố về hệ thống tài chính, bất động sản đột ngột giảm giá sâu và  xảy ra khủng hoảng.

Thêm nữa, trong 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS cũng có sự “giằng co”, đối chọi. Một số BĐS ở khu vực xa trung tâm vẫn giảm nhẹ, ngược lại một số sản phẩm ở khu vực trung tâm, có nhu cầu thực bắt đầu đứng yên không tăng nữa.

Song, tới tháng 6 năm nay, thị trường BĐS có tín hiệu đáng mừng, khi đã rục rịch khởi động trở lại. Các chủ đầu tư bắt đầu mở bán một cách từ từ và có chọn lọc về số lượng sản phẩm ở các khu vực như TP. HCM; TP. Hà Nội và cả những vùng xung quanh 2 thành phố này.

Còn sức khỏe của các doanh nghiệp thì sao thưa ông?

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang: Trong 2 quý đầu năm, các doanh nghiệp hoạt động về bất động sản rơi vào giai đoạn cực khó. Trong đó, có khoảng 95% các công ty môi giới đều thua lỗ, khoảng 70 – 80 % các chủ dự án đều gặp khó khăn về dòng tiền.

Đồng thời, lãi suất cho vay cao là một trong những yếu tố lớn tác động đến thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp trong lĩnh vực này nói riêng.  Đầu năm 2023, chi phí lãi vay của doanh nghiệp (khi cộng tất cả các chi phí) rơi vào khoảng 17 – 18%/năm. Tới thời điểm hiện tại, sau khi hạ lãi suất điều hành, lãi suất vay còn 12 – 14%/năm.

Nhưng khi lãi suất có dấu hiệu giảm thì doanh nghiệp đã “kiệt sức” sau khoảng thời gian gặp quá nhiều khó khăn. Vì vậy, tuy lãi vay có hạ nhiệt, room tín dụng đã mở nhưng việc cho vay lại vẫn khá khó, giống như cả nền kinh tế đang loại bỏ giỏ hàng BĐS. Tức là bất kỳ hoạt động nào liên quan đến BĐS đều khó vay. Điều này là nghịch lý và khá nguy hiểm bởi BĐS là một trong những yếu tố cấu thành nên nền kinh tế thị trường.

Mặc dù thời gian qua thị trường bất động sản tiếp tục diễn biến khó lường. Song vẫn có nhiều điểm sáng khi Chính phủ đã liên tục có chỉ đạo nóng nhằm tháo gỡ cho thị trường. Đáng chú ý, tại Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản, Chính phủ nêu rõ quan điểm: Tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc phát triển an toàn, công khai, minh bạch và bền vững; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế – dân sự; bảo vệ cán bộ, những người làm đúng…

Đối với vướng mắc pháp lý của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, officetel, ngày 3/4, Chính phủ ban hành Nghị định 10/NĐ-CP, theo đó công nhận quyền sở hữu của người mua. Điều này được kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho 83.000 căn condotel trên cả nước, giúp tâm lý nhà đầu tư ổn định trở lại.

Bên cạnh đó, còn hàng loạt các chỉ đạo khác từ Chính phủ và nhiều cuộc họp được diễn ra nhằm tìm giải pháp vực dậy thị trường bất động sản. Đồng thời, kể từ đầu năm tới nay, NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, ngay sau đó, các ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay.

Mới nhất, trong Nghị quyết số 97/NQ-CP ngày 8/7/2023, Chính phủ tiếp tục giao NHNN thực hiện các giải pháp đồng bộ, quyết liệt để giảm mặt bằng lãi suất cho vay thêm từ 1,5 – 2%; có giải pháp hiệu quả đẩy mạnh triển khai thực hiện gói tín dụng 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất và 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở,… đang trong quá trình dự thảo sửa đổi. Đây được cho là những tín hiệu tích cực giúp thị trường bất động sản “bình phục”.